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工事について

給排水設備 他の改修工事の紹介

マンションリニューアル(共用部)は、
大きく分けて配管(給水管・排水管)の改修工事と、給水方式の変更があります。
ここでは、これらの工法や工事の進め方等についてご説明します。

更生工事 – 配管を補強する –

既設の給水・排水配管内面を樹脂でライニングする工法です。 一般的な手順は、(排水管の場合は管内洗浄の後)圧縮空気で研磨材を管内に送り込んで錆やブリスター(樹脂皮膜のふくれ)を除去し、エポキシ等の特殊塗料で管の内面に塗膜を形成させます。

当社独自開発の管更生技術は、建設技術審査証明を得ており、給水管更生技術『NT工法』、排水管更生技術『Re-FLOW工法』を保有しています。

更新工事 – 配管を取り替える –

老朽化した給水・排水配管等を、耐久性に優れた配管材や給水設備に取替え、
長寿命化を図ります。
また、容易な維持管理を目的として、掃除口や点検口を配置したり、排水枝管が下階天井内に配管されている場合には自階床内(スラブ上)に配管を変更することも検討します。

給水方式変更

マンションや事務所ビル等の給水方式は「受水槽方式」が一般的でした。
現在では多くの自治体が、衛生的な水を各戸まで直接供給できる「直結給水方式」の拡大を積極的にすすめています。(地域によっては水道本管の水圧・建物の高さ・使用水量などのために、直結給水方式が利用できない場合があります)
そうしたインフラ環境の変化を受け、給水管や加圧ポンプの更新を機に直結給水方式に変更するマンションが増えています。

直結給水方式

直結直圧給水方式
配水管内の水圧を利用し建物内の器具に直接給水する方式。階数等に制限(概ね3〜5階まで)がある
直結増圧給水方式
配水管内の水圧を利用しながら、さらに増圧ポンプで給水圧を高め、給水する方式。中規模なマンションやビルで主流となっている。

長所

  • 蛇口まで水道水が直接届くので、水質に不安がない。
  • 貯水槽の維持点検・掃除が不要になる。
  • 貯水槽の撤去に伴い、スペースを有効活用できる
  • 配水管の圧力を利用するため、エネルギーを有効に活用出来る

留意点

  • 貯留機能がないため、事故や災害時等に断水するリスクがある。
  • 増圧方式の場合、停電時には配水管の圧力では届かない上階で給水不能になる場合がある。
  • 増圧給水設備を設置する場合は、定期点検が必要になる

受水槽方式

高置水槽給水方式
受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式
加圧給水方式
受水槽に貯留した水を、加圧ブースターポンプを連続運転することにより直接各戸へ給水する方式
圧力タンク給水方式
受水槽に貯留した水をポンプにより圧力タンクに送りコンプレッサーで空気を圧縮加圧し、その圧力を利用して給水する方式

長所

  • 事故や災害時等でも、貯水槽内の水を利用可能。(ただし、停電の際に給水ポンプが停止した場合はその限りではない)

留意点

  • 貯水槽の点検・清掃、水質検査等の維持管理費、貯水槽の更新費用がかかる
  • 貯水槽で一旦水を受けるため、配水管の圧力が開放されてしまい、エネルギーを有効に活用できない。

その他設備の改修工事

給湯設備

従前の給湯配管の材質は発泡ポリエチレン等で被覆された被覆銅管や、昭和50年頃までは亜鉛めっき鋼管も使われていました。
近年では耐熱性のある架橋ポリエチレン管やポリブテン管の採用が多くなっています
給湯方式は、①住棟セントラル給湯方式、②戸別給湯方式に大別されます。

  1. 住棟セントラル給湯方式

    住棟セントラル給湯方式

    屋上等に熱源機や貯湯槽を設けて各戸へ配管で給湯する方式や、地域暖房等からの熱源を熱交換して各戸へ給湯する方式です。

  2. 戸別給湯方式

    戸別給湯方式

    各戸に電気温水器あるいはガス給湯器を設置し台所、浴室などに給湯する方式。マンションではこの方式が多く採用されています。

給排水管改修工事の際には、既設給湯設備の状況によって現状の給湯方式を継続するか、システム全体を変更するかの検討が望まれます。
その主な検討項目は維持管理(①の設備は共用部、他は専有部)、コスト(改修、ランニング)、機器設置場所、ガス配管(経路、口径)、電気幹線容量等です。

屋内消火栓設備

屋内消火栓設備は、水源、加圧送水装置(消火ポンプ)、起動装置、屋内消火栓、補助水槽、配管等から構成されます。
消火栓の配管自体は、配管内の水の入れ替えがほとんどなく水中の酸素が補給されないため、給水配管と比較して劣化の進行は格段に遅くなります。
ただし、埋設管や外部腐食などがあるので、定期点検などの際に状況把握が必要です。

屋内消火栓設備

連結送水管

消防隊専用の設備で、地上部に設ける送水口と、3階以上の各階に設ける放水口及び配管から構成されます。
設置後10年を経過した設備は3年毎の耐圧性能点検が義務付けられています。

連結送水管

改修工事の契約形態

管理組合(発注者)が実施する改修工事に際し、大きくは、管理組合の代理として修繕計画立案・概算コスト算出および設計・工事監理等を担う『コンサルタント』と、工事を実施する『施工』の役割が必要となります。
それらを担う会社(組織)との契約形態により、大きくはA:『設計監理方式』とB:『責任施工方式』(設計施工方式ともいう)とに分けられます。
また、コンサルタントを管理組合のアドバイザーと位置づけ、責任施工方式と組み合わせる、AとBの『併用方式』もあります。

設計監理方式(A)とは?

設計と施工を分離してそれぞれを異なる会社が担う方式です。
コンサルタントとして「設計事務所」や「管理会社」が調査診断・設計ならびにそのとおりの工事が行われているかをチェックする工事監理を行います。
施工は競争入札等で選定され管理組合と契約した「工事会社」が行います。

責任施工方式(B)とは?

設計施工方式ともいい、設計と施工を同じ会社が一貫して担う方式です。
契約先としては、施工部門を持っている管理会社や調査診断・設計も担える工事会社などとなります。

A・B併用方式とは?

責任施工方式を基本とし、専門家(建築士やマンション管理士等)にアドバイザーとして参画してもらう方式です。
管理組合内に専門知識を持つ人材がいない場合、調査診断結果の評価、改修内容、仕様、コスト等でのアドバイスや要所での工事監理などを依頼し、管理組合の負担軽減を図ります。

改修工事の進め方と押さえどころ

下図は『設計監理方式』を想定した進め方です。コメントは、工事の成否を左右する管理組合の押さえどころです。

改修工事の進め方と押さえどころ
  1. 工事発注方式:それぞれの方式には一長一短があります。大きな事業の取っ掛かりです。マンション規模や改修内容、その他の条件を勘案し、十分な検討を経てスタートしましょう。
  2. 説明会・報告会・総会:マンション(団地)内のコミュニケーションを深めることが円滑な事業遂行に繋がります。
    要所での経緯説明や結果報告等を積極的に行い、区分所有者のベクトルを揃えるよう、開けた理事会運営に努めましょう。
  3. 収支シミュレーション:調査診断結果と予算を基に仕様や修繕内容を検討します。工事範囲を縮小したり工事内容を取捨して予算内に納めることもありますが、実現可能な資金調達・返済計画等を立案の上、必要かつ十分な工事を遂行することがより良い選択となることが多くあります。各種の公的助成制度やノウハウに通じた当社にご相談いただければ、管理組合の期待に応えるご提案をさせていただきます。なお、管理組合が対象とするのは原則として共用部ですが、工事対象が枝管等の専有部を含む場合であっても実施可能です。費用も含め、説明会で十分に説明し、総会で決議しましょう。
  4. 施工会社選定・ヒアリング:施工会社選定、とりわけ現場代理人の素養が工事遂行の円滑度合い(=管理組合の負荷程度)に大きく影響することがあります。見積金額偏重にならないように選定基準を設け、特にヒアリングにおいて信頼性や能力、経験等を見極めましょう。